投资要点

    　　业绩有所增长，已售未结资源持续提升。2020 年上半年，公司实现营业收入1,463.5 亿元，同比增长 5.1%；实现归母净利润 125.1 亿元，同比增长 5.6%。

    　　房地产业务营业利润率24.06%，较去年同期下降4.2 个百分点。已售未结资源持续上升。 已售资源未结算面积和金额分别为 4743.2 万方、 6953.3 亿元，较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。

    　　销售逐步恢复。单月销售金额自5 月份开始恢复同比增长。1-6 月，合同销售面积 2,077.0 万平方米，同比下降 3.4%，降幅较一季度收窄 0.9 个百分点；销售金额 3204.8 亿元，同比下降 4.0%，降幅较一季度收窄 3.7 个百分点。

    　　拿地力度谨慎，总土地储备丰富。上半年坚持审慎投资，确保投资质量。获取新项目 55 个，总规划建筑面积 980.2 万平方米，拿地总金额524.5 亿元。拿地金额与销售金额的比重为16.4%。拿地均价与销售均价比重为41.3%。总土地储备丰富。在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,719.7 万平方米，其中规划中项目总建筑面积约 4696.1 万平方米。

    　　融资优势明显。公司净负债率为27%，较2019 年的33.9%进一步下降。净负债率保持较低水平。负债结构来看，以长期限、低成本资金为主。上半年综合融资成本5.7%，仍然保持较低水平。

    　　多元化业务快速发展。物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，上半年收入同比26.8%；长租公寓在 33 个城市累计开业泊寓 12.73 万间；累计开业的商业项目面积 836 万平方米，同比增加 11.1%；物流仓储服务累计开业建筑面积616 万平方米，规划中和在建的物流仓储建筑面积 459 万平方米。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们调整公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31元，以2020 年8 月28 日收盘价计算，对应的PE 为7.3 倍和6.4 倍，维持买入评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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