投资要点

    　　事件：

    　　10 月29 日晚，万科发布2020 年三季度报告，第三季度实现营业收入人民币951.4亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润人民币73.6 亿元，同比增长14.9%。前三季度累计实现营业收入人民币2,414.9 亿元，同比增长7.9%；实现归母净利润人民币198.6 亿元，同比增长8.9%。

    　　点评：

    　　第三季度业绩靓丽，收入和利润增速提升。第三季度实现营业收入951.4 亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润73.6 亿元，同比增长14.9%。前三季度累计实现营业收入2,414.9 亿元，同比增长7.9%；实现归母净利润198.6 亿元，同比增长8.9%。

    　　房地产开发及相关资产经营业务收入的营业利润率为22.9%，较2019 年下降4.3个百分点。已售未结资源持续上升。截至报告期末，合并报表范围内有4,913.1 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币7,248.8 亿元，较年初分别增长14.6%和19.0%。

    　　第三季度销售增速明显提升。公司坚持积极销售策略，第三季度房地产业务实现合同销售面积1,187.9 万平方米，合同销售金额1,722.8 亿元，同比分别增长30.3%和21.7%。1-9 月，累计实现合同销售面积3,264.8 万平方米，合同销售金额人民币4,927.6 亿元，同比分别增长6.6%和3.6%。

    　　公司拿地谨慎，第三季度拿地力度相对提升。前三季度，公司拿地建筑面积1832.3万平方米，拿地金额1167.6 亿元，拿地金额占销售金额比重23.7%，拿地较为谨慎。三季度公司拿地力度相对提升，新增拿地建筑面积851.3 万平方米，拿地金额643.1 亿元，占前三季度拿地总额的55%，拿地金额占销售金额比重37.3%，远高于上半年的16.4%。布局来看，前三季度新增拿地项目中，三四线占比有所提升，按拿地金额计算，一二线城市占比54.1%，三四线占比45.9%。

    　　公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比1.97。按照半年度末有息负债来看，银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。公司保持较低的融资成本，上半年实际利息支出合计77.6 亿元，其中资本化的利息合计 37.3 亿元，资本化比率为48.1%。综合融资成本5.7%左右，仍然保持较低水平。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31 元，以2020 年10 月29 日收盘价计算，对应的PE 为7.2 倍和6.4 倍，维持买入评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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