公司近况

    　　2021 年3 月3 日晚，万科公布2021 年2 月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。

    　　评论

    　　2 月销售额创历史同期新高。2021 年2 月公司实现销售额452 亿元，同比+61%，较2019 年2 月+5%，环比-37%；销售面积276 万方，同比+59%，较2019 年2 月+12%，环比-31%；对应销售均价16,350 元/平，同比基本持平（+1%），环比-9%。2021 年1-2 月公司销售额和销售面积分别同比+41%/+33%至1,166 亿元/675 万方，对应销售均价17,284 元/平（2020 年15,086 元/平，销售均价偏高主要来源于结构性因素）。

    　　拿地权益比上行。2021 年2 月公司新增8 个开发项目，拿地金额107 亿元（同比+316%，根据月度拿地公告整理），拿地面积109万平方米（同比+206%），对应楼面均价9,884 元/平（2020 年6,440元/平方米），相当于当月销售均价的60%（2020 年43%）。

    　　因春节期间推出地块数量较少，公司2021 年2 月拿地金额仅相当于当月销售金额的24%，较1 月环比下降3.5 个百分点，且低于2020 年的平均水平（29%）。

    　　公司2021 年2 月于徐州/东莞/南宁/大连/宜昌/石家庄/宁波公开获取7 个招拍挂项目，总地价分别为29/25/20/6/5/5/3亿元，溢价率分别为136%/30%/39%/N.A./17%/10%/54%（大连地块出让公告未披露起始价）。

    　　公司2021 年2 月金额口径拿地权益比例89%，与1 月（83%）相比仍维持在较高水平（2020 年69%）。

    　　公司2021 年1-2 月新增土储中72%位于一二线城市，能级较2020 年（一二线城市占比52%）有所提升。按都市圈划分，公司2021 年1-2 月新增土储主要分布于长三角/辽中南/北部湾等都市圈，拿地面积占比分别为14%/10%/9%。

    　　估值建议

    　　重申板块首推标的。出于更准确地估算公司多元业务价值的目的，我们切换至SOTP 估值。我们测算公司非住宅业务（物业、物流、商业和长租）价值2,066 亿元，给予开发业务7 倍2021 年目标PE，对应公司目标总市值4,978 亿元、每股价值42.85 元。维持公司2021/2022 年盈利预测不变。公司当前股价交易于8.1 倍/7.4 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级，上调目标价23%至42.85元/股（主要考虑到公司经营端销售提速、多元业务价值进一步凸显），对应11.0/10.1 倍2021/2022 年目标市盈率和36%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。

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