事件：公司发布2022 年业绩预告。公司预计2022 年归母净利润为1.7亿元到2.3 亿元，同比下降87%到83%；公司扣非归母净利润为-3000 万元至3000 万元，同比下滑103%到97%；Q4 归母净利润预计亏损1.85 到2.45 亿元，扣非归母净利润预计亏损2.11 到2.71 亿元。

    受疫情冲击下，公司全年门店闭店时间长，主营业务受冲击大。2022 年新冠疫情多发，公司门店被迫停业，其中第四季度受影响最大，严重制约公司业务实现。在所属大型门店中，全年仅有4 家基本正常经营，9 家不同程度缩短营业时间，63 家门店出现过被迫停业状况，店均停业31 天，其中8 家门店闭店时间超过两个月。第四季度受疫情影响最为严重，公司所属门店累计闭店时间接近前三季度累计闭店时间总和，严重制约了业绩实现。

    减免租金进一步削弱业绩。受国家“减免租金”政策影响，公司利润大幅降低。公司作为国有商业零售上市公司积极响应国家号召，为新冠疫情影响导致停业的租户和供应商减免租金和保底及相关费用，受此影响公司2022 年利润总额减少3.92 亿元。

    受疫情冲击，自营业务销售不达预期计提存货跌价准备。因业务未达预期，公司2022 年计提减值0.69 亿元。受疫情影响，公司从事自营业务子公司销售不及预期，2022 年末在对库存商品进行全面盘点的基础上，公司对因全部或部分过时等因素造成的成本低于可变现净值的库存商品，计提存货跌价准备，受此影响公司报告期内利润总额减少0.69 亿元。

    增持王府井购物中心股权增厚业绩。非经营性损益方面，公司增持购物中心12%股权，在合并报表时确认商誉3.76 亿元，同时确认投资收益3.01 亿元。

    此外，受公司持有的交易性金融资产股价下跌影响，报告期内公允价值变动损益为-0.55 亿元。

    投资建议：我们认为至暗时刻已过，期待公司后续“有税+免税”双轮驱动向上。公司以线下零售业态为主，全年受疫情冲击较大，其中Q4 表现不佳主要因为放开后感染人数上升，影响员工及商户到店上班从而影响经营业绩。随着感染病例的回落，线下复工复产的逐步推进，线下有税零售业态有望逐步恢复；免税方面，公司万宁免税项目于2023 年1 月18 日试营业，春节期间，王府井万宁项目销售额为0.71 亿元，接待游客总数为25.77 万人，占万宁市游客总人数的40%，整体表现良好。此外，公司在市内免税和机场免税部分亦存想象空间，随着出入境逐步放开，市内免税相关政策有望加速推出。我们预计23-24 年公司归母净利润分别为10.17/15.99 亿元，对应23-24 年PE 为32X/20X，维持“推荐”评级。

    风险提示：疫情反复、租金下降、消费者信心不足。

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